管洪清 杨叔阳

国家“十四五”规划纲要明确提出，“加快转变城市发展方式，统筹城市规划建设管理，实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升。”作为我国城市发展转型的重要方向和拉动内需的潜力所在，城市更新过程中，深入挖掘老旧小区的存量资源价值，对推动城市社区经济可持续发展有着非常重要的意义。

作为一项民生工程、民心工程，青岛市城市更新和城市建设三年攻坚行动涉及历史城区保护更新、重点低效片区（园区）开发建设、旧城旧村改造建设、市政设施建设、交通基础设施建设、地铁建设及地铁沿线开发建设、停车设施建设、公园城市建设等诸多方面。其中老旧小区改造可以激活社区价值、优化资源配置、提升居民获得感、幸福感、安全感，提高城市韧性和社区治理水平，是实现社区经济可持续发展的重要方式。因此，在城市更新进程中，应从低效空间与闲置资源的利用、长效运营服务开展、改管一体的实施等角度，把社区价值网络置入老旧小区改造的社区经济发展中，合理有效建立健全和完善公共服务体系，激发老旧小区社区价值，解决老旧小区改造过程中的矛盾，塑造出一个可持续的社区发展系统。

(资料图)

城市更新背景下社区经济可持续发展的必要性

第一，目前老旧小区改造主要集中在基础工程建设方面，后期服务较为薄弱，亟需开展社区长效运营服务。近年来，随着老旧小区的基础类与部分完善类改造项目建设的完成，部分老旧小区的居住环境得到大幅提升。但改造后的社区服务供给仍旧依靠政府与集体“兜底”，服务供给水平相对较低，改造成果难以得到保障，需要进一步提升改造后社区服务供给的质量。

第二，社区经济发展体制不健全，亟需建立制度“抓手”。通过建立政府职能部门联动机制，提升职能部门沟通效率，激活老旧小区区域内的低效空间、闲置空间、零星地块等资源价值，进而补齐老旧小区的社区功能性短板，为社区经济可持续发展提供要素载体。

第三，多元主体参与社区经济发展渠道狭窄，需要引入更多社会资本力量。当前老旧小区改造提升工作主要由政府主导，社区居民、社会资本、社区组织参与程度较低，但作为与社区经济发展息息相关的老旧小区改造工作，多元主体的参与对推动社区经济可持续发展具有非常重要的作用。因此，依托社会资本创新发展模式，提高多元主体参与度，开展多元主体价值共创，有利于进一步促进社区经济的可持续发展。

推动社区经济可持续发展的青岛实践

基于胶州城市更新老旧小区改造实践，推动社区经济可持续发展，需要充分考虑老旧小区的禀赋特征和社区居民需求，通过“改管一体”和“长效运营”，将构建社区价值网络与挖掘社区价值相结合，激发多元主体参与社区发展的积极性，让老旧小区价值得以激活、复兴。

第一，以社区居民价值提升为基础，加快构建社区经济长效运营体系，促进平台运作、价值挖掘与社区可持续发展。从原有社区禀赋条件和居民需求入手，在充分开展社区调研的基础上，厘清社区低效空间与闲置资源情况，优化资源配置，营造出多元化、精细化、特色化的社区运营场景，提升社区综合系统价值。对于社区整体资源基础较差的老旧小区，坚持全域统筹为主，综合利用为辅，整合配置周边公共资源，补齐社区服务功能短板。对于物业服务缺失的社区通过引入社会资本，采用“先尝后买”、科技赋新和多种经营等方法，不断完善多元主体之间信任机制，促使多元主体跨元协同，挖掘社区经济新增长点。

第二，引入社会资本，运用数字科技。在老旧小区城市更新改造过程中，充分利用互联网、大数据等先进技术手段，搭建多元主体协同合作的联动平台，实现相关主体间信息有效传递与资源共享，助推政府职能从管理改造工作转变为服务公共治理，形成符合青岛城市的独特社区服务供给模式，突出数字科技与社会资本要素的重要作用。

第三，坚持党建引领，促进社区服务多样化发展，将党的领导优势转化为建设社区价值网络的工作优势。通过现有党建网格空间资源向社会资本开放场景，实现党建网格的功能赋新，导入社区居民急需的健康养老、社区食堂、托育设施等服务功能，创新引入市场化和专业化团队，助力社区基层治理，并逐渐发展起兼顾物质生活和文化生活的网络关系，形成社区服务互为生态、流量共享的社区单元运营体系。

第四，发展社区组织，深化社区治理。社区组织作为政府与居民沟通的桥梁，可以充分调动社区居民参与社区发展的积极性。强化社区组织的公共管理职能，居委会可接受政府委托履行国家层面的社区管理职能。社区组织通过多样化的活动吸引社区居民主动参与，为社区居民更好融入社区、理解社区、信任社区起到协调作用。

以城市更新老旧小区改造推动社区经济可持续发展的策略

根据日前青岛市政府发布的《青岛市老旧街区改造管理办法》，未来城市更新老旧小区改造将成为构建“完整社区”的更新纽带、为社区经济发展注入动力。在城市更新过程中，通过统筹多元主体平台系统运作模式，可以推动社区经济可持续发展，提高城市韧性水平。

第一，全域统筹，机制融合，协同联动，通过平台系统运作发展社区。青岛的老旧小区具有地理位置禀赋条件各异、居民老龄化占比较高、社区配套服务功能错配等不同城市空间形态特点，因此，老旧小区改造过程中，应鼓励将社区内部、周边与跨区域资源进行统筹，平衡老旧小区内资源不足的同时，将前期改造与后期运营服务机制相融合，促进多元主体的协同联动，充分发挥平台系统的基础作用，创新融入青岛人文要素，塑造精细化、可持续、高质量的青岛特色社区经济发展模式。

第二，开放场景，价值挖掘，创新服务，构建社区价值网络体系。以服务社区居民为中心，青岛老旧小区改造逐步形成了撬动社会资本力量、运用数字科技、创新网络融合的社区发展价值共创新格局。但是，当前青岛的老旧小区中依然还有一些闲置空间与低效资源，部分区域还存在小面积的零星地块且有较高经济价值，通过对此类空间的重新规划与场景营造，结合数字网络技术，实现人员、流量、空间的复用，挖掘社区潜在价值，可进一步激发社区周边小微商户创新服务，并将其融入社区发展价值网络。

第三，突破壁垒，建立信任，培育带动，保障社区持续循环投入。当前青岛的老旧小区改造工作已经初步突破了规划、建设、运营、投资四个主要环节的壁垒，下一步可以通过建立相关主体的信任机制，利用社区居民主动出资申请改造等方式，调动居民参与改造的积极性。加强对改造建设与运营服务企业的全流程奖惩评级，保障资源供给质量。依托社区资本参与开展社区长效运营，进一步培育社区相关产业“自造血”能力，不断创造就业岗位，构建改造投入与收益的闭环，带动青岛新经济增长点形成。

（作者单位：青岛文达通科技股份有限公司 本文系青岛市社科规划研究项目 课题项目编号：QDSKL2201393）